Юристы - для оценки рисков агентства, а риелторы - для продажи недвижимости

Информация может быть не достоверна

Есть сложившееся в сфере практикующих риелторов мнение о том, что роль юристов в сделках с недвижимостью сильно преувеличена, и зачастую юристы намеренно выискивают недочеты в договорах купли-продажи, дабы отработать свой гонорар. Так ли это на самом деле, будем разбираться на собственном примере.Стоимость услуг классного юриста составляет львиную долю расходов на сопровождение сделки в нашем агентстве, как наверное и в любом другом.

Поиск ниши и целевой аудитории агентства недвижимости

Приглашать юриста на составление каждого договора довольно дорого, это повышает среднюю стоимость договора и снижает нашу прибыль в основном операционном действии.

Мы постарались сделать поэтому всё, чтобы максимально унифицировать наши договора, сделать их максимально понятными для наших клиентов.

Поиск ниши и целевой аудитории, которая хочет купить наш стандартный договор поэтому стали для нас приоритетом в работе с клиентами.

Бизнес-процесс необходимо разложить на отдельные небольшие этапы для большего понимания. Из этого правильно исходить, чтобы понимать, как работает твой бизнес.

Если в процессе знакомства с новым клиентом становилось ясно, что основная цель его достижима только в тесном взаимодействии с опытным юристом, и предстоит длительное судебное разбирательство, - в этом случае роль агентства сводится к тому, чтобы познакомить клиента с тем самым опытным адвокатом, а самому отойти в сторону.

Судебные разбирательства - не наш профиль работы и не наш бизнес, здесь мы можем только использовать юристов на аутсорсинге или попросту продавать лиды адвокатам.

Собственную целевую аудиторию мы выбираем по принципу отношения её к определенному типу. Какому? Огромное большинство сделок с недвижимостью считаются типовыми.

Роботы-юристы лучше выполняют функции проверки договоров

Во всех странах, где юристы отделены от риэлторского бизнеса, как то: нотариусы, адвокаты, страховые компании, риэлторы занимаются строго своим бизнесом - продажей недвижимости.

У нас же агентства недвижимости и частные риэлторы в своей массе продают некую услугу типа "проверки" недвижимости, "сопровождение" и т.д. К риелторскому бизнесу это, конечно, не имеет отношения.

Азы юриспруденции знать риелтору, конечно, нужно. Но привлекать опытного юриста в особо сложных случаях - совсем другое дело.

Составление же типичных договоров в сфере недвижимости сегодня доступно с использованием информационных систем, попросту говоря, роботы-юристы составят сегодня типичный договор лучше юриста, и с этим фактом нужно мириться.

Проверка договоров сегодня выглядит как примитивная функция, которую рано или поздно возьмёт на себя автоматическая система. Не исключено, что эта коммерческая, несомненно, структура (корпорация) будет представлять бизнес страховых компаний, страхующих, в том числе, и титул объектов недвижимости.

Что касается так называемой проверки квартир, то на 10 тысяч сделок приходится лишь 60-70 страховых случаев, очень малая доля.

И что важно, если изучать эти немногочисленные страховые случаи, то причиной их возникновения можно смело считать то, что вообще ничего не проверялось перед сделкой! Сделки без участия ипотечного брокера, банка и т.п.

В связи с этим можно предположить, что надёжной проверкой квартиры можно считать согласие серьёзной страховой компании застраховать титул данной квартиры!

То есть человек, намереваясь купить квартиру, перед сделкой консультируется в страховой компании относительно шансов застраховаться на предмет потери титула недвижимости.

Причем, при положительном ответе страховой это можно считать бесплатной проверкой надёжности документов, гарантирующей чистоту будущей сделки!

Если же страховая нашла основания для отказа в страховании титула квартиры, этого для покупателя будет достаточно, чтобы отказаться от сделки.

"Копать" дальше в истории объекта недвижимости простому потребителю нет никакого смысла. Это основание для того, чтобы переключиться на поиск другого варианта.

Юристы для оценки внутренних рисков и продажи эксклюзивов

На каком этапе бизнес-процесса в агентстве недвижимости нужен опытный юрист? На этапе подготовки договора с собственником, оценки и первичной проверки юридической истории недвижимости. Сложные объекты недвижимости отсеиваются на этом этапе и не идут в работу.

Юрист нужен риелтору на этапе анализа сложности объекта, когда решается вопрос, будет ли агентство заниматься им или нет. Лучше отказаться от подобного объекта и сэкономить время риелтора (и деньги на объёмную рекламу, оплату юриста в дальнейшем),- и потратить это время на поиск других объектов для "эксклюзива".

Основная роль привлеченного юриста - оценка внутренних рисков агентства. Агентству невыгодно брать в работу объекты, которые будет сложно или совсем невозможно продать.

Вообще, 90% нашей прибыли при продаже формирует не та услуга, про которую все говорят.

Опытный юрист нужен агентству также в работе по продаже эксклюзивного договора. Согласно которому агентство не обманут с комиссионным вознаграждением, агенты будут подписывать с заказчиками промежуточные акты выполненных работ, опять же - для гарантии получения оплаты своей работы.

Эксклюзивный договор с продавцом недвижимости - основной товар агентства недвижимости, и присутствие опытного юриста на его подписании обязательно.

Основная функция риелторов это продажа недвижимости

Зачем нашему юристу ходить на сделки? Наша точка юридической ответственности - это предоставить документы на сделку, проверка их не входит в перечень наших обязательств перед продавцом.

Наша основная операционная деятельность, за которую мы получаем деньги - это продажа недвижимости от собственника по максимально высокой цене. Оформление документов и проведение сделки не имеют никакого отношения к нашей основной операционной деятельности.

Если мы продаём недвижимость от собственника, то зачем нам её проверять? Ведь мы давно это сделали, ещё перед подписанием эксклюзива. Зачем платить дополнительно службе банка, юристу и т.д.?

Не тратя время на это, мы продаём недвижимость прямому покупателю. Если у контрагента (агента покупателя) возникают сомнения относительно объекта, он может обратиться самостоятельно к юристам, сервисную службу, например, Сбербанка, и проверить нашу недвижимость, но уже за свой счёт.

Купите проверку недвижимости и возвращайтесь!

Из распространенной в России практики за это платит покупатель. И экономить его (покупателя) деньги не входит в наши интересы, так как он не является нашим клиентом.

Если же наше агентство выполняет поиск и подбор недвижимости для покупателя, то есть выступает на его стороне как клиента, то комиссия агентства включает в себя все возможные расходы, включая проверку юридической истории объектов. Которую мы так же можем доверить партнерам на аутсорсинг .

90% прибыли агента при подборе недвижимости формирует умение торговаться с продавцом по цене. Из выбранных покупателем пяти объектов агент сможет отработать свою комиссию при проведении переговоров по цене!

Нотариусы уже готовятся проводить сделки с недвижимостью, в том числе, с применением депозитов и открытием счетов эскроу в банках, - это должно ещё упростить нашу работу, позволить заниматься своим прямым делом - продажей недвижимости. 

Статья опубликована на сайте агентства недвижимости "Миони" www.mioni.ru